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中国建设报:“N+1”改造,盘活租赁存量房源

发布日期:2021-10-25 15:47:59 来源:武汉住房公积金管理中心

“如果打算留在武汉工作,一定要提前租房!”毕业前夕,小邹经常听到这样的善意提醒。毕业季,租赁需求骤增,想要租到满意的房子相当困难。听了往届毕业生艰难租房经历后,小邹赶紧提前着手寻找房源。“结果发现,今年市场上房源还是挺多的,整个租房过程也比较顺利。”

近年来,武汉市积极推广存量住房“N+1”改造模式,促进居住空间合理利用,快速增加了全市住房租赁市场的房源供给,盘活了存量房市场,为解决新市民住房问题提供了有力支撑。小邹的“意外之喜”,则源于此。

普增“一间房”,适应市场需求

近年来,武汉市常住人口总量持续增长。根据武汉市第七次全国人口普查公报,截至2020年11月1日,武汉市常住人口达到1232.65万人,比2010年增加254.11万人,增长25.97%。从人口流动看,全市流入人口总量由2010年的264.84万人增加到2020年的394.54万人,增长48.97%。

常住人口的持续增长,使武汉市住房租赁市场需求旺盛。但武汉市中心城区可供出租房源多为成套房屋,面积大、房龄长、分布散且一居室相对较少,和新市民的租赁需求出现了一定程度的错配。武汉市住房保障和房屋管理局相关负责人道出了其中的主要矛盾。

因为利益驱动,一些不法企业和个人通过非法改建分割,将原有住房进行“N+N”改造,形成“胶囊房”,侵害了承租人的权益。虽然行政部门多次严厉打击这种行为,但仍屡禁不止。“究其原因,有市场需求存在,所以不能一味采用‘堵’的办法,需要疏堵结合。”该负责人说。

为了有效满足市场需求、保护承租人合法权益,经过前期调研,武汉市出台了《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》,明确了存量住房“N+1”改造政策,单套住房内使用面积为12平方米以上的客厅(起居室),可以作为一间房间单独出租使用。

存量住房“N+1”改造模式增加了租赁住房供应,有利于降低单位租金标准、减少居住成本,房东和租赁企业收入也得到了适当提高,实现了多方利益平衡。截至2020年年底,武汉市住房租赁企业管理房源量增长至15万余套(间),持有房源数量超过1000套(间)的规模化企业达到20家,经营房源市场占比从2.2%提升到14%,住房市场租金连续多年稳定在每月每平方米32元左右。

明确“一标准”,规范改造路径

小邹最终租住的房源就是经过“N+1”改造的。该房源位于武汉市汉阳区新城丽景B区,原本户型为2室2厅,经过改造变成3室1厅,每间房的租金因此降低一些。小邹的房间每月租金是1290元,套内使用面积为16.8平方米,和其他租户共用厨房、卫生间及客厅。

“房屋设计时尚,家居用品比较齐全,拎包入住,还有保洁、上门维修等服务。”小邹介绍说,合租的室友都是在武汉打拼的年轻人,偶尔聚聚餐、聊聊天,大家相处得很愉快,其乐融融,让原本独自一人的打拼生活多了几分色彩。

“房屋改造后,要让租客住得舒适、安全。”上述负责人说,为此,武汉市住房保障和房屋管理局多次联合行业协会组织沙龙活动,邀请房屋安全专家、消防安全专家现场授课,解读政策细节。武汉房地产经纪行业协会联合武汉市物业管理协会、武汉建筑装饰协会共同发布了《关于鼓励和规范住房租赁企业盘活社会闲散存量住房的联合倡议书》,倡导企业规范经营行为、提高服务水平、提升专业能力,同时明确了装修改造中材料标准、施工标准、验收标准等具体方案。比如:要使用轻质防火材料对建筑面积12平方米以上的客厅进行隔断,对电器、电线、开关等设备分别作出了明确规定,确保房屋使用安全。分隔后的餐厅应当具备直接采光和自然通风条件,室内及套内的入口、过道应满足住宅设计规范的要求。人均住房使用面积不得低于5平方米,每间房屋居住人员不得超过2人;房间不得违规分割,不得按照床位等变相分割出租;不得加建厨房、卫生间,确保房屋防水功能以及节能设施完好。

管服“一股劲”,强化政策落地

“仅仅出台政策、明确标准还不够,后续还要帮助企业解决在改造过程中遇到的一系列难题。”上述负责人介绍说,针对住房租赁企业反映的物业服务企业配合支持力度不够、小区居民不理解等问题,武汉市加强政策宣导,讲解房屋“N+1”改造与违规改造的区别,积极协调争取相关各方支持,推进“N+1”改造模式落地。同时,将“N+1”改造房源纳入住房租赁信息发布平台,明显扩大了受众面。

武汉市还建立了住房租赁市场联合监管执法机制,房管、公安、城管、消防等部门按照职责分工,对租赁住房项目改造和使用情况进行巡查,对不符合改造规范的房屋及时拆除。2018年以来,全市累计集中整治、拆除“胶囊房”3362套。委托第三方检测机构,对申请财政补助资金的项目,按照不低于5%的比例进行安全抽查,确保房屋结构安全和空气质量达标。

民之所望,政之所向。上述负责人表示,武汉市将不断总结工作经验、深化存量住房“N+1”改造模式,确保住房租赁市场健康发展,特别是要让新市民、青年人在武汉市住得安心、舒心、放心!  


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